Spese condominiali: quali sono?

Chi scegliere di vivere in un condominio conosce bene quali sono i propri diritti ma anche e soprattutto i propri doveri tra cui il pagamento delle spese condominiali! Si tratta di un onere relativo alle parti comuni di un edificio che grava su tutti i comproprietari. In un condominio infatti non vi sono soltanto i beni di proprietà esclusiva, come le singole unità immobiliari, ma anche zone di proprietà comune alle cui spese di gestione e manutenzione devono concorrere tutti i partecipanti alla comunione. Non pagare tali importi significa arrecare danni al condominio e agli altri. Purtroppo, sono proprio le parti comuni e le spese condominiali le principali cause di lite.

Le parti comuni: cosa si cosa no

Al fine di stabilire cosa debba essere ritenuto bene comune di un condominio partiamo dalla disamina dell’art. 1117 del codice Civile che prevede un’elencazione, da ritenersi meramente esemplificativa e non esaustiva.  In base al testo normativo, sono quindi beni comuni:

• le parti dell’edificio destinate all’uso comune, come il suolo dove l’edificio sorge, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili ecc.;
• le aree destinate a parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni (lavanderie, stenditoi, sottotetti ecc.);
• impianti, macchinari e installazioni di qualunque genere destinati all’uso comune (ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti di distribuzione del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica ecc.).

In relazione a tali beni, per loro natura soggetti a continui costi di gestione e di manutenzione ordinaria e straordinaria, tutti i partecipanti alla comunione sono onerati del pagamento delle spese condominiali.

Spese ordinarie e straordinarie

Quando si parla di spese condominiali la distinzione fondamentale è quella tra spese ordinarie e spese straordinarie. Sono spese ordinarie quelle relative alle attività di gestione e manutenzione necessarie a garantire la normale e quotidiana fruizione dei beni comuni.

In particolare rientrano tra le più frequenti voci di spesa ordinaria:

• le pulizie di scale, pianerottoli, cortili, vetrate e in generale delle parti comuni dell’edificio;
• la manutenzione e revisione dei serramenti, dell’impianto dei citofoni e dell’ascensore, delle caldaie e di eventuali cancelli elettrici;
• il controllo e la riparazione dell’impianto di illuminazione esterno o interno e la sostituzione di eventuali lampadine bruciate;
• la riparazione di tubi idraulici e di cavi elettrici;
• il pagamento dell’assicurazione e delle eventuali imposte che riguardano lo stabile;
• il compenso dell’amministratore e le spese di cancelleria.

Sono invece spese straordinarie quelle spese prive di carattere di continuità e periodicità, connesse a particolari situazioni contingenti, la cui importanza e il cui valore economico superano l’ordinario. Si pensi all’installazione di un ascensore piuttosto ché al rifacimento della facciata dello stabile. Queste spese devono essere votate in assemblea a maggioranza dei condomini. In alcuni casi tuttavia sono obbligatorie ed è previsto espressamente dalla legge che si proceda ad effettuare i lavori che comportano tali spese. Si tratta di interventi che interessano la stabilità dell’edificio come la sostituzione di travi o il rinnovamento di tetti e solai.

L’importanza di adempiere

Vivere in condominio significa essere pronti ad accettare alcune regole che consentano, a tutti, di vivere bene in quella che può essere considerata una vera e propria comunità nella comunità. Nella comunità, quella più ampia, tutti usufruiscono di servizi e beni comuni che esistono proprio in virtù della partecipazione dei singoli che, attraverso le tasse, piuttosto che attraverso altre forme, garantiscono quello che viene considerato “il bene comune”. In questo, una realtà condominiale non deve essere considerata molto distante rispetto alla società  in cui viviamo.

L’amministratore di condominio e il suo ruolo fondamentale

Una figura chiave all’interno della realtà condominiale è quella dell’amministratore di condominio, un professionista la cui presenza e azione risulta importante nella gestione ordinaria e straordinaria di molte questioni. I suoi poteri di garanzia permettono di incidere sul rispetto dei doveri e a favore del soddisfacimento dei diritti, sia del singolo chè della collettività.