Spese condominiali: chi deve pagare?

Chi decide di andare a vivere in un condominio deve sapere che dovrà pagare delle spese condominiali. Si tratta di quote da affidare all’amministratore per garantire l’erogazione dei servizi fondamentali, la conservazione e il godimento delle parti comuni. Sono oneri obbligatori che, spesso, originano controversie e dubbi. Le spese condominiali sono un obbligo di pagamento per la gestione, conservazione, manutenzione e uso dei beni condominiali che si riferiscono alle parti comuni dello stabile.

L’art. 1117 del Codice civile definisce, a titolo esplicativo, cosa si intende per parti comuni di un condominio. Le parti del palazzo destinate all’uso comune sono il suolo, la facciata, il tetto, l’androne, le scale, i cortili e il portone. Le aree riservate ai servizi comuni sono, invece, lavanderie, sottotetti, stenditoi e portierato. Sono comuni anche alcuni macchinari che quotidianamente vengono utilizzati dai residenti come: ascensori, impianti del gas, riscaldamento, corrente, acqua e fogna.

Spese ordinarie e spese straordinarie

Le spese ordinarie sono quelle relative alla normale gestione e manutenzione dei beni comuni del condominio. Si pensi alla pulizia delle scale, del pianerottolo o del giardino; alla riparazione di serrature, alla sostituzione di lampadine ma anche a piccole opere di edilizia e compensi previsti per dell’amministratore.

Le spese straordinarie, invece, sono gli interventi che non prevedibili e poco frequenti che possono interessare la vita del condominio. Come il rifacimento della facciata condominiale e del tetto, la riparazione della caldaia.

Spese generali e particolari

Le spese generali sono quelle comuni a tutti i condomini e uguali per tutti mentre, per quanto riguarda quelle particolari, la quota viene definita in base alla misura in cui un servizio o un impianto comune viene usato.

Sono spese generali quelle relative ai lavori di manutenzione, riparazione, conservazione, consolidamento delle fondamenta e dei muri maestri, delle tubazioni e di tutte le parti comuni, inclusi gli onorari dei tecnici; i costi di pulizia e di manutenzione delle parti comuni e delle aree verdi, comprese le remunerazioni delle persone o delle imprese di ciò incaricate; i premi assicurativi, i costi di gestione relativi all’immobile, il compenso dell’amministratore; le imposte, i contributi e le tasse ai quali sono soggette tutte le parti comuni dell’immobile.

Le spese particolari, sono previste dal Codice civile. Può capitare che si decidano importi non uguali quando i singoli comproprietari usufruiscono in misura diversa degli impianti o dei servizi comuni. Ad esempio, per le spese dell’ascensore pagherà di più chi vive all’ultimo piano. Quando poi nel fabbricato vi siano più scale, cortili o impianti utilizzati solo da una parte dei condomini, le spese dovranno essere ripartite tra coloro che ne traggono vantaggio.

Chi paga?

Come anticipato, tutti i condomini sono obbligati al pagamento di un contributo per far fronte alle spese condominiali, nessuno escluso! Peraltro, in caso di ritardo o morosità, l’amministratore di condominio può agire in autonomia per il recupero di crediti condominiali dapprima a livello stragiudiziale e poi con decreto ingiuntivo. Il ritardo o mancato pagamento delle rate, infatti, può precludere la gestione delle parti comuni provocando danno a tutti i residenti.  Ricordiamo che, oltretutto, nessun condomino può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e non può eccepirne il mancato uso in quanto, l’obbligazione di pagare le spese condominiali è una obbligazione propter rem, non legata all’uso concreto.

Proprietario o coinquilino? Il dilemma più frequente

La ripartizione spese tra proprietario e inquilino genera spesso dubbi e discussioni. Di solito, vale la regola secondo cui le spese straordinarie spettano al proprietario mentre quelle ordinarie devono essere pagate dell’inquilino. La parcella dell’amministratore e l’assicurazione del condominio sono sempre a carico del proprietario salvo diverse disposizioni del contratto d’affitto.