Crediti condominiali: come recuperarli

Quelle che per i condomini sono spese, per il condominio sono crediti condominiali e rappresentano una tematica di sempre maggiore attualità.

Prima di addentrarci nell’argomento è bene precisare cosa si intende per spese condominiali. Si tratta, in estrema sintesi, di oneri relativi alle parti comuni di un edificio cioè a quei beni che non sono di proprietà esclusiva, come le singole unità immobiliari, ma di proprietà comune le cui spese di gestione e manutenzione devono sostenute da tutti i partecipanti alla comunione.

Al fine di stabilire cosa debba essere ritenuto bene comune di un condominio, si fa riferimento l’art. 1117 del codice Civile prevede un’elencazione, che però deve essere ritenuta meramente esemplificativa e non esaustiva. Sono quindi beni comuni:

• le parti dell’edificio destinate all’uso comune, come il suolo dove l’edificio sorge, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili ecc.;
• le aree destinate a parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni (lavanderie, stenditoi, sottotetti ecc.);
• impianti, macchinari e installazioni di qualunque genere destinati all’uso comune (ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti di distribuzione del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica ecc.).

In relazione a tali beni, per loro natura soggetti a continui costi di gestione e manutenzione ordinaria e straordinaria, tutti i partecipanti sono tenuti al pagamento delle spese condominiali che, come anticipato, rappresentano per il condominio dei veri e propri crediti condominiali esigibili!

Condomini morosi: un potenziale cortocircuito

Se i condomini non contribuiscono al pagamento delle spese di condominio, le conseguenze possono essere importanti e investire anche tutti gli altri condomini che hanno sempre e regolarmente adempiuto agli obblighi imposti in tal senso. Prima di giungere a situazioni gravi come il distacco delle utenze, il pignoramento del conto corrente condominiale, il blocco di tutte le attività di manutenzione ordinaria e straordinaria, l’amministratore di condominio, a meno che l’assemblea non lo esoneri, deve attivarsi immediatamente  per il recupero dei crediti condominiali.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

Soprattutto negli ultimi anni, la situazione economica particolarmente delicata ha acutizzato il problema della morosità che ha raggiunto uno stato di criticità preoccupante. Dunque, il principale impegno chiesto agli amministratori di condominio, è quello di recuperare le quote non pagate per evitare conseguenze che possono ripercuotersi negativamente su tutti i condomini.

Con la  recente riforma delle norme che regolano il condominio degli edifici, la disciplina del recupero crediti nei confronti dei condomini morosi è profondamente cambiata. Tra le modifiche più importanti vi è l’obbligo per l’amministratore del condominio di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini morosi. L’azione di recupero deve essere promossa, come nticipato nel paragrafo precedente,  entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile.

La procedura

Per recuperare i crediti condominiali, l’amministratore di condomio può agire in autonomia senza approvazione da parte dell’assemblea. La prima cosa da fare è quella di inviare al condomino moroso un sollecito di pagamento al fine di effettuare un primo tentativo di recupero stragiudiziale delle somme dovute.  In caso di insuccesso della procedura stragiudiziale, sarà possibile avviare un’azione di recupero giudiziale.

Decreto ingiuntivo

Per richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo esecutivo nei confronti del condomino moroso è necessario disporre dei bilanci e del relativo piano di riparto regolarmente approvati relativi all’annualità in cui il condomino non ha pagato. É inoltre di fondamentale importanza che il condomino moroso non abbia impugnato il bilancio o il piano di riparto da cui risulta il credito.

L’art. 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile prevede che in caso di oneri condominiali non pagati il Giudice debba emettere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.  L’immediata esecutività consente di notificare il decreto congiuntamente all’atto di precetto con la possibilità di procedere immediatamente al pignoramento dei beni del condomino moroso.