Vivere al’interno di un condominio comporta il rispettare regole ben precise per assicurare a sè stessi, ma anche al resto degli individui dell’abitazione pace e quieto vivere, che come ben si può immaginare rappresentano le fondamenta di una quotidianità stabile e priva di stress. Per ovviare a problemi di organizzazione del condominio e per mettere ordine alle varie richieste ed esigenze avanzate dagli abitanti dello stesso stabile, solitamente l’assemblea condominiale procede alla nomina di un amministratore di condominio, che ha solitamente il compito di gestire le finanze condominiali, prendere provvedimenti per far sì che l’uso delle parti comuni sia rispettato da tutti, oltre che essere incaricato ad occuparsi della fruizione dei servizi nell’interesse comune e di rappresentatività del condominio nelle più svariate situazioni.

 

Come avviene la nomina di un amministratore di condominio?

Solitamente a ricoprire il ruolo di amministratore di condominio è una persona fisica, che non deve possedere chissà quali requisiti: tra quelli richiesti ricordiamo il non aver ricevuto condanne per delitti nei confronti della Pubblica Amministrazione; l’aver frequentato un corso specifico per amministratori di condominio che permetta loro di assumere le competenze necessarie per ricoprire tale ruolo; essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado; essere in possesso di diritti civili e così via.

L’articolo 1129 del Codice Civile, stabilisce che in presenza di più di 8 condomini si ha l’obbligo di nominare un amministratore condominiale: se l’assemblea non nomina un amministratore, quest’ultima dovrà essere fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.

Ma in cosa consiste il processo che porta poi alla nomina dell’amministratore di condominio?

Abbiamo visto che l’amministratore di condominio deve essere nominato dall’assemblea condominiale con una votazione a maggioranza; tale maggioranza è la stessa sia per quanto riguarda la nomina obbligatoria prevista per i condomini costituiti da 8 proprietari che per gli stabili avente un numero minore di condomini. E’ importante la novità introdotta dalla riforma di condominio che prevede che i quorum richiesti per la nomina o revoca dell’amministratore cambino in funzione che la decisione sia ottenuta in prima o seconda convocazione.

Una volta nominato, l’amministratore deve comunicare l’accettazione della nomina ed indicare i propri dati anagrafici e professionali , il codice fiscale e nel caso in cui si tratti di una società, la sede legale, il locale dove si trovano i registri , oltre a giorni e ore in cui ogni interessato può prenderne visione gratuitamente.

La nomina di amministratore di condominio ha una durata di un anno; in particolare l’amministratore “cessato” è tenuto a rispettare le proprie funzioni fino a che non viene nominato il suo sostituto. Nel caso in cui si presenti la situazione di mancata nomina da parte dell’assemblea condominiale, a cui precedentemente avevamo fatto cenno, ecco che in questo caso può intervenire l’autorità giudiziaria: sarà necessario innanzitutto presentare ricorso al presidente del Tribunale nella cui circoscrizione si trova il condominio e illustrare le ragioni della mancata nomina. A questo punto il Tribunale emette solitamente un decreto di nomina; in particolare avverso tale decreto è amessa impgunazione entro 10 giorni.

Nel caso invece di nomina tacita, a prescindere da una formale investitura da parte dell’assemblea condominiale, la nomina può avvenire per facta con claudentia alla luce del comportamento dei condomini che abbiano considerato l’amministratore come tale a tutti gli effetti. Recentemente è stato inoltre ribadito che è possibile convenire sulla possibilità di conferire la nomina di amministratore di condominio senza l’utilizzo della forma scritta.

Un amministratore di condominio è una figura cardine per ogni condomine: ogni problema ordinario ed ogni esigenza non potrebbero infatti essere risolti senza l’aiuto e la presenza dell’amministratore di condominio.

Gestire un condominio non è cosa semplice: è necessaria una figura che sia in grado di ascoltare e mettere d’accordo le esigenze dei vari condomini, in modo da vivere il proprio quotidiano con meno problemi possibili e godere così di un clima fatto di pace e serenità assieme ai propri vicini. E’ questo lo scopo principale dell’amministratore di condominio, figura riconosciuta dalla legge e di fondamentale importanza per la gestione degli immobili, almeno per quanto riguarda le parti comuni.

L’amministratore di condominio è chiamato a diversi compiti e doveri: tra i principali ricordiamo la convocazione dell’assemblea dei condomini, la disciplina delle parti condominiali comprese le azioni contro i morosi, la gestione finanziaria delle varie spese e tutta quella parte relativa alla tutela del regolamento di condominio, adempimenti fiscali e cura dei registri condominiali.

Questa figura dai mille compiti e doveri, senza cui ogni condominio non potrebbe essere ben amministrato e funzionare alla perfezione, può essere soggetta a revoca per via di una giusta causa o senza di essa. Ma cosa si intende più nello specifico quando parliamo di revoca dell’amministratore di condominio?

Scopriamolo di seguito.

 

Cos’è la revoca dell’amministratore di condominio?

Partiamo dal presupposto che alla base del rapporto tra l’amministratore ed il condominio c’è un contratto di mandato e cioè un contratto per cui una parte (il mandatario) si impegna a svolgere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (il mandante). Alla base di tale contratto c’è innanzitutto un vincolo fiduciario. Ecco allora che , nel momento in cui viene a mancare la fiducia alla base di tale contratto, il mandante può scegliere di revocare l’amministratore di condominio.

La revoca consiste proprio nell’atto mediante cui si interrompe il rapporto di collaborazione tra condominio e il soggetto deputato alla sua amministrazione. In particolare, l’interruzione di tale rapporto collaborativo può avvenire per decisione dell’assemblea di condominio oppure per decisione di un giudice, a seguito di ricorso da parte di uno o più condomini.

 

Come funziona la revoca?

Abbiamo accennatto precedentemente che la revoca dell’amministratore di condominio può avvenire a seguito di una giusta causa  o senza di essa. Analizziamo ora più da vicino questi due casi.

Nel caso della revoca per giusta causa,  il comma 11 dell’articolo 1129 del Codice civile individua tre ipotesi di revoca dell’amministratore:

1. mediante delibera dell’assemblea condominiale in ogni tempo;
2.  nel caso di revoca disposta da un’autorità giudiziaria dietro ricorso di uno o più condomini che ritengono che l’amministratore di condominio non stia svolgendo i propri compiti in maniera adeguata e puntuale, compiendo gravi irregolarità e mancanze (ad es. mancata tenuta dei registri di anagrafe condominiale, della contabilità o la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi);
3.  nel caso in cui l’amministratore commetta irregolarità e sbagli in relazione alla gestione del fisco condominiale.

E’ possibile revocare l’amministratore di condominio anche in assenza di una giusta causa prima della scadenza fissata del contratto; in questo caso si parla di revoca senza una giusta causa a cui ci si riferisce nelle prime righe dell’undicesimo comma dell’articolo 1129 quando afferma: “La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.

Questo tipo di revoca può avvenire solo per volontà dell’assemblea condominiale e solitamente essa si ha in ragione della natura del rapporto che lega l’amministratore al condominio. Non si esclude infine la possibilità da parte dell’amministratore di condominio di considerare ingiustificata l’interruzione del rapporto, sostenendo di aver subito un danno  e potendosi così rivolgere ad un’autorità giudiziaria per chiedere un eventuale risarcimento del danno a suo favore.

Come è ben noto, in data 20 novembre 2012 la Commissione Giustizia del Senato ha approvato definitivamente il disegno di legge in materia di condominio e agglomerati di unità abitative. Ai sensi dell’articolo 32, le modifiche sono entrate in vigore solo sei mesi dopo la pubblicazione della presente legge nella Gazzetta Ufficiale italiana. Di seguito è riportata una breve guida sulle peculiarità caratteristiche distintive della rettifica alla precedente legge che sanciscono espressamente i vantaggi di costituire un condominio e la via più smart da intraprendere.

 

Amministratore di condominio

Le nuove disposizioni di legge sull’aggiornamento del codice civile in materia di amministratore di condominio prevede che chiunque svolga la funzione di amministratore abbia adempiuto agli obblighi formativi e che quindi sia in possesso del diploma di maturità e che abbia frequentato un corso di formazione iniziale in amministrazione condominiale.

Tali requisiti, però, non sono necessari nel caso in cui l’amministratore sia nominato tra i componenti del condominio.

Anche coloro che siano stati amministratori di condominio per almeno un anno nei tre anni precedenti la data di entrata in vigore del presente provvedimento, sono autorizzati a svolgere l’attività di amministratore in mancanza dei predetti requisiti. Al futuro amministratore di condominio, inoltre, non deve essere stato impedito di svolgere tale incarico a seguito di una precedente condanna

 

Caratteristiche dell’amministratore

L’Assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla condizione che questi stipuli una polizza assicurativa di responsabilità civile individuale per atti compiuti nell’esercizio del suo mandato, le cui spese sono a carico dei componenti del condominio.

La durata del mandato degli amministratori varia da un anno a due anni, mentre, la delibera di revoca dell’amministratore dall’ufficio può essere adottata in qualsiasi momento con la maggioranza prevista per la sua nomina o con le modalità previste dal regolamento condominiale.

L’amministratore di condominio, al momento dell’accettazione dell’incarico o del rinnovo, è tenuto a precisare l’importo della propria retribuzione, senza alcun diritto ad ulteriore compenso, in mancanza del quale l’incarico sarà ritenuto nullo.

 

Economia e fiscalità

Secondo le disposizioni dell’articolo 1129 comma 7, del codice civile, l’amministratore è tenuto a trasferire le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle somme a qualsiasi titolo corrisposte dal condominio, su apposito conto bancario o postale, intestato al condominio. Ogni proprietario di condominio, tramite l’amministratore, può chiedere di prendere visione ed ottenere copia, a proprie spese, degli estratti conto periodici.

L’articolo 1130 bis del codice civile prevede l’estratto conto condominiale, contenente le entrate e le spese e ogni altra informazione relativa alla situazione finanziaria del condominio, alle disponibilità e agli eventuali fondi di riserva, che devono essere espressi in modo tale da consentirne un immediato controllo.

L’Assemblea può altresì, con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, nominare un revisore dei conti che controlli i conti condominiali. Il compenso di quest’ultimo sarà corrisposto dai soci in proporzione all’entità delle loro proprietà.

I componenti del condominio e coloro che detengono diritti sugli immobili che compongono il condominio, possono visionare in ogni momento gli atti di spesa e farne copia a proprie spese. I registri e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della loro registrazione.

 

Impianti centralizzati

Il nuovo articolo 1118, comma 4 del codice civile attribuisce ai condomini la facoltà di chiedere la disattivazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento del proprio immobile, purché ciò non crei squilibri significativi nel funzionamento dello stesso o spese per altri condomini.

Il condomino che rinuncia a tale diritto è, in ogni caso, tenuto a contribuire al pagamento delle spese sostenute per la manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e per la sua conservazione ed adeguamento.

 

Conclusione

In questo breve articolo si ha la possibilità di comprendere i vantaggi di vivere in un condominio ed i motivi per i quali si dovrebbe costituirlo, soprattutto dopo le ultime rettifiche alle leggi in materia. È chiaro che le eccezioni ci sono ma, solitamente, la differenza la fanno i professionisti a cui si affida la propria struttura condominiale. Oteco è leader nel territorio torinese e vanta anni di esperienza in ambito amministrativo condominiale. Per richiedere una consulenza è sufficiente compilare questo modulo di contatto.

Quando si inizia una relazione con una società o con un singolo professionista amministratore di condominio, si spera sempre che sia un rapporto di collaborazione longevo. Tuttavia, non è sempre così. Si potrebbe scoprire nel tempo che la società o il professionista scelto non è molto adatto perché non soddisfa le esigenze dei condomini. Quando si manifesta questa situazione è bene scegliere un altro amministratore di condominio.

 

Fattori da considerare quando si cambia amministratore di condominio

Assumere un amministratore di condominio sbagliato o poco in linea con le esigenze della struttura da gestire è solitamente un grande caos. Ancora più stressante è il passaggio ad un nuovo erogatore del servizio. La maggior parte delle agenzie richiede un preavviso di almeno 30 giorni, tramite posta certificata, e-mail o fax. È inoltre necessario assicurarsi che i proprietari delle unità siano adeguatamente informati e che i documenti di locazione, i depositi e le chiavi siano protetti legalmente dall’amministratore di condominio uscente.

È vero, tutto ciò sembra un lavoraccio, proprio per questo motivo di seguito un elenco sintetico di fattori da non trascurare nel processo di cambio amministratore.

 

Professionalità

Prima di cambiare amministratore è consigliato parlare con l’attuale fornitore del servizio. Se si riscontrano problemi di comunicazione o mancanza di chiarezza sui rapporti finanziari, potrebbe esserci un problema più grande della scarsa comunicazione in gioco.

Una volta pronti per recedere dal contratto è bene esprimere la volontà dell’assemblea dei condomini in modo esplicito, il professionista comprenderà sicuramente la situazione e ne agevolerà il recesso.

Pagare per usufruire di un servizio superficiale può essere molto frustrante talvolta ma non è una buona idea prendere la situazione sul personale quando ci si interfaccia con l’amministratore uscente, quindi, è bene tenere i nervi saldi e le emozioni fuori dal dialogo.

Trattare cordialmente con un professionista migliora le possibilità di vivere una transizione senza intoppi. Più collaborazione c’è tra il nuovo amministratore ed il vecchio, meglio ed in tempi minori si concluderà il passaggio di staffetta.

 

Conoscere i termini

Prima di avviare una partnership con un altro amministratore è consigliato studiare il contratto in essere con il precedente amministratore, questo perché talvolta può succedere di fare richiesta di recesso ma con tempistiche errate e ciò può comportare il pagamento di penali previste dal contratto. Alcune agenzie, per esempio, hanno un periodo di preavviso di 90 giorni per annullare un contratto.

In ogni caso, la risoluzione di un contratto con l’amministratore di condominio comporta sempre delle conseguenze ed informarsi in merito è un modo per fare gli step giusti.

 

Richiedere tutta la documentazione

Per garantire un passaggio corretto da un amministratore all’altro, il nuovo prestatore di servizi deve ottenere dal primo tutta la documentazione pertinente. Ciò include documenti finanziari, locazioni, rinnovi e applicazioni, nonché chiavi e foto di riserva. Il nuovo professionista ingaggiato avrà anche bisogno di copie dei contratti di locazione, informazioni sul deposito cauzionale e qualsiasi altra nota come, ad esempio, rapporti di ispezione, cronologie di manutenzione ed i registri di pagamento.

Con la giusta documentazione a portata di mano, il nuovo amministratore di condominio sarà in grado di gestire l’immobile nel migliore dei modi e con tutti i presupposti per apportare migliorie.

 

Gestire le aspettative

Per evitare di riscontrare gli stessi problemi avuti con il precedente amministratore è consigliato porre in essere tutte le aspettative dell’assemblea sin dal primo momento. Quindi, far sapere quali sono le aspettative e quali sono le conseguenze di uno o più errori commessi ai danni dei condomini. Talvolta, quando si verifica cambi di amministratore per scarsa diligenza o altre situazioni di maggiore gravità, si stabilisce col nuovo amministratore di condominio, un periodo di prova di circa un trimestre in cui si possono valutare le competenze ed aggiustare il tiro sulle prestazioni onde evitare di imbattersi nei malcapitati precedenti.

 

Conclusione

Amministrare condomini, soprattutto quelli con più di 20 unità, non è un gioco da ragazzi, Oteco è una società di amministrazione di condomini radicata nel territorio piemontese che con professionalità e diligenza amministra ogni struttura seguendo un metodo ben preciso e aggiornato negli anni, anche secondo le leggi vigenti o i decreti di rettifica. Per richiedere una consulenza è sufficiente compilare l’apposto modulo sul sito web oteco.it

Ritrovi notturni, musica che fa tremare i muri, tosaerba accesi appena sorge il sole, insomma, rumori molesti in condominio a tutte le ore. I condomini possono essere rumorosi e, sfortunatamente, i residenti dovranno tollerare un po’ di rumore eccessivo ogni tanto. Fa parte del vivere in una comunità e dei vantaggi che si hanno.

Tuttavia, se un disturbo acustico diventa un evento regolare, è necessario adottare misure per risolvere il problema .
Ogni assemblea dei condomini ha l’obbligo di indagare sui disturbi causati dal rumore, anche solo per determinare se devono essere intraprese ulteriori azioni. Il rumore è qualcosa che può essere difficile da definire e provare poiché, un vicino potrebbe essere molto infastidito da un televisore ad alto volume, ma un altro vicino potrebbe non notarlo nemmeno.

 

Problemi tra vicini con i rumori molesti in condominio

La prima cosa che un’assemblea dei condomini potrebbe voler fare dopo aver ricevuto un reclamo relativo al rumore è determinare se questo problema è davvero un problema che il consiglio dovrebbe tentare di risolvere. Questo non vuol dire che i membri dell’assemblea dovrebbero sedersi e non fare nulla, ma ci sono alcuni casi in cui un reclamo sollevato da un proprietario è in realtà una controversia tra vicini che va al di là del disturbo causato dal rumore.
In tal caso, l’assemblea potrebbe considerare di parlare con ciascun vicino separatamente e incoraggiarli a cercare di trovare una soluzione su cui entrambi possano essere d’accordo.

In alternativa, se c’è molta tensione tra i vicini, l’assemblea potrebbe coinvolgere tutte le parti in una mediazione a tre utilizzando il consulente legale dell’amministratore come facilitatore per cercare di aiutare a risolvere il problema.
Se la mediazione informale non funziona, potrebbe essere necessario che l’assemblea persegua una mediazione formale tra i due proprietari e l’amministratore.

 

Quando i rumori molesti in condominio sono persistenti

L’assemblea dei condomini dovrebbe intervenire se il problema del rumore diventa consistente e continua a infastidire più residenti e può considerare il rumore fastidioso come una violazione del diritto dei proprietari al tranquillo godimento della loro proprietà.
Ancora, l’assemblea dei condomini potrebbe richiedere che il proprietario oi proprietari interessati dal rumore inviino una raccomandata chiedendo espressamente che il problema venga risolto attraverso il reclamo dell’amministratore.

Dopo aver ricevuto le lettere, l’assemblea dei condomini può inviare una lettera formale al vicino rumoroso chiedendogli di rispettare le regole sul rumore previste dallo statuto del condominio.
Oltre ad inviare una raccomandata, talvolta, gli atti vengono allegati di materiale anche audio e/o video che attesti il dolo nei confronti delle parti lese. 

 

Risoluzione delle problematiche

Alcuni vicini che emettono rumori molesti in condominio potrebbero non essere consapevoli che stanno interrompendo la pace altrui. Pertanto, un promemoria amichevole sulle linee guida delle aree comuni e sul rumore è un buon punto di partenza.

Le conversazioni cordiali possono spesso aiutare a risolvere i problemi di rumore prima che si intensifichino ulteriormente.
Se il vicino non collabora con la richiesta verbale, seguire, quindi, con una richiesta scritta o una lettera di avvertimento. Indicare il problema o la violazione che si è verificata, l’ora e la data del malcapitato, le azioni che devono essere intraprese per risolvere il problema e una data di scadenza ultima per risolvere il problema.
Se la lettera di avvertimento viene ignorata ed il comportamento persiste, il passaggio successivo consiste nell’inviare una notifica formale di violazione e in tal caso, l’assemblea dei condomini può emettere una sanzione se anche gli avvisi vengono ignorati.
Se il vicino continua a disturbare emettendo rumori molesti in condominio, l’assemblea a sua volta può presentare un pegno contro la sua proprietà ed in fine sospenderne i privilegi di appartenenza.

Si spera sempre che l’assemblea o l’amministratore di condominio non debba mai intraprendere azioni così aggressive, ma se le violazioni del regolamento vengono più volte lamentate dagli altri condomini altra soluzione non esiste.

L’assicurazione condominio copre ogni forma di valore legato all’immobile nella sua unità strutturale. Un appartamento è più di un tetto sopra la testa, è qualcosa che molto più valore di un tetto, è una casa in ogni senso lato del termine, per questo motivo ha un valore che solitamente tende anche a crescere. Quindi conoscere le basi delle coperture legate agli immobili, indipendenti o agglomerati che siano, è importante per sapere dove intervenire per proteggere i beni personali che, solitamente, l’assicurazione condominio non copre.

Non vi è nessuna legge in vigore che obbliga i condomini o l’assemblea o gli amministratori di condominio a sottoscrivere una polizza di assicurazione condominio ma molti amministratori di condominio la sottoscrivono per poter gestire l’eventualità di sinistri legati alla struttura.

Un altro motivo per il quale viene, nella maggior parte dei condomini, sottoscritta una assicurazione è l’obbligatorietà di favorirla agli istituti di credito ipotecario che la richiede in fase di approvazione dell’acquisto di una unità.

 

Cosa determina il prezzo dell’assicurazione condominio?

Il prezzo o i premi della polizza del proprietario dell’unità condominiale dipendono dall’importo della copertura, dalla franchigia (il costo che l’assicurato deve coprire prima dell’inizio delle elargizioni assicurative) e da eventuali sconti e spese applicabili. Meno copertura e una franchigia elevata solitamente, seppur sbagliando, è la formula che viene scelta perché equivale a premi più bassi. Una maggiore copertura e una franchigia bassa significano, invece, premi più elevati

 

Come funziona la polizza del condominio?

In genere, un’associazione condominiale assicura l’edificio e gli elementi comuni in un’unica polizza, chiamata polizza principale. Questa polizza in genere fornisce uno di tre tipi di copertura:

• L’edificio di base (pareti, tetto, pavimenti, ascensori), ma non gli elementi dell’unità (come elettrodomestici, moquette, armadi, rivestimenti murali) e in alcuni casi non le pareti interne.
• L’edificio di base e gli elementi dell’unità, ma non le aggiunte, le alterazioni o i miglioramenti dell’unità non dichiarati in polizza nel momento della sottoscrizione.
• Gli elementi base dell’edificio e dell’unità, incluse aggiunte, modifiche e miglioramenti.

Quando è già in vigore una polizza principale, quindi, si dovrà provvedere in autonomia ad acquistare una polizza per coprire gli oggetti e le modifiche nella propria unità abitativa, non coperti dalla assicurazione condominio generale.

È bene sapere che le responsabilità assicurative del proprietario dell’unità possono variare notevolmente. Ad esempio, alcuni condomini potrebbero non essere assicurati nel complesso ma con le unità abitative assicurate singolarmente, oppure potrebbero esserci casi in cui èa assicurato solo l’immobile per eventiuali accessi al credito ma con le unità abitative non assicurate. È consigliato esaminare sempre i documenti e lo statuto dell’edificio con un agente qualificato all’inizio del processo di acquisto per assicurarsi di essere tutelati con criterio.

 

Altre coperture di polizza unitaria nell’assicurazione condominio

Una tipica polizza condominiale include anche la copertura per molti altri elementi e situazioni comuni:

• Proprietà personale: nella maggior parte dei casi, i proprietari di unità condominiali sono responsabili dell’assicurazione dei beni contro furto, danneggiamento o perdita. La copertura della proprietà personale assicura mobili, apparecchiature elettroniche e altri articoli per la casa per il loro valore sostitutivo o il loro valore in contanti effettivo (prezzo originale meno l’ammortamento).
• Perdita d’uso: questa copertura si applica nei casi in cui è necessario spostarsi temporaneamente e vivere altrove per casi fortuiti un incendio o da altri pericoli coperto dalla polizza. La compagnia assicurativa generalmente rimborserà gran parte delle spese inerenti a tutto ciò che concerne vivere in terzo luogo.
• Responsabilità civile: la copertura di responsabilità protegge da ogni rischio di lesione ai danni di terzi cose, persone ed animali inclusi. Alcune polizze, ad esempio, pagheranno le spese di difesa e giudiziarie, oltre ai costi di transazione, come nel caso della tutela legale.

 

Conclusione

Rivedere la propria polizza ed eventualmente aggiornarla è il primo passo per avere la certezza di essere tutelati da e per qualsiasi condizione di lesione. Quando si abita in un condominio nella maggior parte dei casi risulta molto conveniente sottoscriverne anche una che tuteli la singola unità abitativa perché si parte da una tutela di base legata all’assicurazione condominio.

“Sono oltre 20 gli emendamenti in materia condominiale presentati in commissione Bilancio alla Camera al Decreto “Rilancio”. Da un esame dei singoli testi, a mio avviso, molti sono privi di validità giuridica essendo articolati in modo assolutamente maldestro e senza tener conto degli articoli inderogabili del codice civile riguardanti il condominio”. Lo dichiara Giuseppe De Pasquale Presidente Nazionale Recert.

“Come Associazioni dei Revisori Condominiali Certificati – sostiene De Pasquale – confidiamo negli emendamenti presentati da diverse forze politiche per conto di dell’Organismo Nazionale del Condominio di Confassociazioni a cui RECERT è iscritta e che abbiamo condiviso già in corso di stesura. Sono gli unici due emendamenti formulati in modo organico e assolutamente di buon senso, utili a consentire da una parte all’amministratore di far fronte a tutte le necessità  finanziarie e contabili del condominio e dall’altra a consentire che si possano tenere regolarmente ed in presenza le assemblee straordinarie prevedendo, comunque, alcune proroghe fino a cessata emergenza, come ad esempio quella in ottemperanza all’articolo 1130 comma 10 del codice civile. Nel secondo emendamento è prevista la possibilità di portare in detrazione ogni spesa sostenuta per adempiere alle disposizioni necessarie utili ad usufruire dei vantaggi fiscali,  a partire dal eco bonus del 110%, quali ogni la spesa relativa all’assemblea a quella per l’onorario dell’amministratore.

Auspichiamo che davanti a tanta confusione la Commissione Bilancio ed il Governo sappiano valutare con attenzione le varie proposte emendative evitando improprie forzatura che creerebbero ancora più problemi di interpretazione ed attuazione delle normative vigenti”.

Gli spazi sotterranei siano vitali per il “benessere tecnico” dei nostri edifici, nonché per una vivibilità adeguata degli ambienti sotterranei. Diviene quindi fondamentale prevenire possibili incidenti di percorso quali infiltrazioni o allagamenti con opere di pulizia e manutenzione professionali costanti. Il cambiamento climatico e gli scrosci d’acqua repentini impongono di dedicare adeguata attenzione agli impianti sotterranei.

Guardiamo in particolare alle bocche di lupo, che mettono in comunicazione spazi interrati con il perimetro di un condominio, spesso aree calpestabili, quali strade di accesso, porticati, ingresso condominiali.

Le bocche di lupo sono aperture che danno aria e luce a locali interrati adibiti a cantine, garage, magazzini o quant’altro. Soggette a piogge ed agenti atmosferici esterni, divengono spesso ricettacoli di foglie e sporco in genere, fattori che limitano la loro missione (es. riduzione dell’illuminazione naturale), nonché problemi più complessi come intasamenti, infiltrazioni, nidificazioni di piccoli animali, etc. Spesso vengono apposte protezioni apposite, come griglie, reti o nuove soluzioni in vetro temperato, diverse per costi e posa in opera ma tutte soggette ad adeguata manutenzione.

Le griglie di copertura delle bocche di lupo, per loro scopo, devono far passare l’aria, ma lasciano passare anche mozziconi di sigarette.

Sotto alle griglie vi cono spesso delle opere in muratura, con un fondo in diagonale, come invito verso il locale interrato al quale le bocche di lupo si affacciano.

Tali bocche di lupo, nella storia di un condominio, potevano servire anche per lo scarico da livello di strada di merci, in particolare di carbone o legna, che venivano stivati nelle cantine.

Per questo motivo l’invito con un fondo in pendenza verso l’interno.

Di fatto però questo scopo è decaduto e sono rimaste tali bocche di lupo, spesso chiuse al lato perimetrale della cantina alla quale servono, da finestre, ma di costruzione non ermetica.

Le bocche di lupo, dal lato della griglia, sono spesso accessibili, ma di difficile pulizia, perché non dotate di un cestello facilmente asportabile.

Si forma così un fondo di sabbia, sporco, foglie secche, mozziconi di sigarette, che spesso si incendiano.

L’areazione verso le cantine, o ancora più spesso anche la presenza di ventilatori installati in loro corrispondenza cerea così un camino che ancor più alimenta la fiamma e queste situazioni possono provocare danni molto ingenti, perché i principi di incendio maturano qui lentamente, per poi improvvisamente esplodere e diventa difficile la ricerca dell’origine, anche perché le cantine sono spesso stivate di beni, scaffalature, ecc. non rendendo sempre facilmente accessibili i locali.

Gli obblighi dell’amministratore di condominio.

È l’art.1130 del c.c. che disciplina i doveri dell’amministratore di condominio che si riferiscono alle attività di ordinaria amministrazione, per lo svolgimento delle quali non è necessaria alcuna autorizzazione. Ecco un riepilogo sintetico degli obblighi dell’amministratore.

In virtù dell’incarico conferitogli, l’amministratore può compiere solo atti di ordinaria amministrazione; per gli atti di straordinaria amministrazione è necessaria un’espressa delega oppure debbono ricorrere i presupposti della necessità e dell’urgenza, con l’obbligo, in quest’ultimo caso, di riferirne alla prima assemblea, al fine di ottenerne approvazione.

L’art.1130 del c.c. è suddiviso in 10 commi che stabiliscono nel dettaglio quali sono i doveri dell’amministratore condominiale.

Comma 1. L’amministratore è obbligato ad eseguire le deliberazioni assembleari e a convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale. Inoltre deve curare l’osservanza del regolamento di condominio; a lui potrà rivolgersi ogni condomino affinché provveda a farlo rispettare.

Comma 2. Egli deve regolamentare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo da assicurarne il miglior godimento a ciascuno dei condòmini, attenendosi, ovviamente, a quanto previsto nel regolamento di condominio. Anche nel caso in cui quest’ultimo manchi è indispensabile aver buona cura di assicurare a tutti i condòmini l’uso di tali beni in maniera paritaria. Qualora ciò non fosse possibile è necessario che lui stesso individui le modalità tali da ristabilire il corretto uso paritario.

Comma 3. Procede alla riscossione dei contributi ordinari e straordinari, agendo anche coattivamente in caso di mancato pagamento; eroga inoltre le spese necessarie al funzionamento di tutti i servizi condominiali. In tal senso sono state dettate specifiche regole volte a definire meglio gli obblighi e le sanzioni dell’amministratore; nel  nuovo articolo 1129 del c.c., al c.9 si prevede, infatti, che, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, curando diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.

Comma 4. Ha il dovere di compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Egli può quindi adottare misure cautelari generali, ma anche esercitare azioni petitorie nei confronti delle turbative e delle molestie prodotte da terzi o dagli stessi condòmini sulle cose comuni.

Comma 5. Deve eseguire gli adempimenti fiscali. Il condominio è sostituto d’imposta; di conseguenza l’amministratore ha l’obbligo di versare le ritenute sui compensi erogati, di assolvere ai relativi obblighi dichiarativi (770) e di comunicare alcuni dati relativi ai condomini amministrati.

Ha il compito di assolvere alle apposite procedure per fruire delle agevolazioni fiscali, in caso di interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Ha obblighi ai fini IMU per gli immobili in comproprietà condominiale, quali ad esempio i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, il locale per le assemblee, la lavanderia, il locale per la caldaia e gli altri locali in comune.

La dichiarazione ai fini IMU, ricorrendone i presupposti, deve essere presentata a nome del condominio.

Commi 6 e 7. L’amministratore ha l’obbligo di tenere:

• il registro di anagrafe condominiale, che contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.
• Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
• il registro dei verbali delle assemblee, nel quale vanno annotate anche le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le delibere e le dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato;
• il registro di nomina e revoca dell’amministratore, in cui sono iscritte cronologicamente le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale;
• il registro di contabilità, anche informatico, in cui sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.

Comma 8. Egli deve conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.

Comma 9. Deve fornire al condòmino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Ne consegue quindi che avrà necessariamente l’obbligo di:

• effettuare l’inventario dei beni comuni, solitamente all’atto di nomina;
• tenere la contabilità condominiale;
• presentare i documenti giustificativi delle spese a chi ne faccia richiesta.

Comma 10. Ha infine l’obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Il rendiconto va presentato anche se l’amministratore sia stato revocato o si dimetta prima della scadenza annuale. In tal caso si tratterà, chiaramente, di un rendiconto parziale.

L’articolo 1130bis del c.c. tratta del rendiconto condominiale, stabilendo che deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Quanto alla struttura del rendiconto, esso si compone di:

• un registro di contabilità;
• un riepilogo finanziario;
• una nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Ricordiamo infine gli obblighi più specifici relativi:

• all’apertura del c/c condominiale;
• di agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni.

Argomenti trattati: Amministrazioni Stabili – Amministratore Condominiale – Amministratore Torino – Convocazione e Delibera Assemblea – Diritti e Doveri di un Amministratore di Condominio – Regole e Maggioranza Assemblea – Obbligo e Obblighi Amministratore di Condominio e Condominiale – Requisiti dell’Amministratore di Condominio – Assemblea Condominiale – Regole e doveri dell’Amministratore di Condominio o Condominiale – Conferma o Revoca dell’Amministratore di Condominio o Condominiale – Requisiti dell’Amministratore di Condominio o Condominiale – Millesimi, Maggioranza e Votazioni in Assemblea di Condominio o Condominiale – Compenso dell’Amministratore di Condominio o Condominiale.

 

Amministratore di condominio

L’amministratore di condominio, ai sensi della legge italiana, è l’organo esecutivo del condominio. Non è previsto un albo degli amministratori di condominio, ma solo libere associazioni sindacali di categoria.

La disciplina era contenuta nel codice civile italiano e non prevedeva alcuna qualifica particolare per lo svolgimento dell’attività di amministratore condominiale. Era stata tentata la strada di istituire albi a livello regionale, ma questa strada è stata preclusa dall’intervento della magistratura italiana.

La successiva riforma del condominio operata con legge 11 dicembre 2012, n. 220 – in vigore dal 18 giugno 2013 – ha, per la prima volta, imposto specifici obblighi formativi; il legislatore nazionale non ha però istituito un albo professionale. Nel 2010, il Governo Berlusconi IV aveva regolamentato il ruolo delle associazioni professionali che hanno avuto un ristretto riconoscimento ministeriale. Il riconoscimento, però, essendo precedente alla riforma del 2012, risulta prematuro, e attende ancora oggi una autorizzazione in ambito UE.

Per lungo tempo è stato sostenuto che l’amministratore di condominio doveva essere una persona fisica. Gradualmente, nel tempo, la Cassazione cominciò a legittimare la nomina di una persona giuridica (cfr. su tutte, Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840). La questione è stata poi superata dalla riforma del 2012, che ha stabilito che possono svolgere l’incarico anche le società di cui al titolo V del libro V del Codice Civile.

Il rapporto giuridico, riconducibile al mandato, s’instaura tra amministratore e singoli condomini, e non con il condominio, che non ha personalità giuridica, secondo gli orientamenti della giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione (vedasi sentenza 8 aprile 2008, n. 9148).

 

Requisiti

Secondo l’originaria disciplina del codice civile italiano, qualora il regolamento condominiale non avesse disposto nulla in merito, l’amministratore poteva essere chiunque veniva votato dalla maggioranza dei condomini, senza una previsione di professionalità, titolo di studio o altro requisito, ad esempio l’iscrizione a un albo professionale.

Attualmente, secondo le modifiche apportate dalla legge n. 220/2012, è obbligatorio che l’amministratore sia qualificato, con titolo di studio di diploma di scuola superiore, aver frequentato corsi di formazione iniziale e successivi corsi periodici annuali di aggiornamento, deve possedere requisiti morali, tra cui la non condanna per una serie di delitti, non essere stato detenuto, salvo riabilitazione, non protestato. La riforma ha mantenuto l’agevolazione dei proprietari nel potere amministrare il proprio condominio, esentando gli stessi dal requisito del titolo di studio e dalla formazione iniziale e periodica.

Dopo la riforma della legge 11 dicembre 2012, n. 220 e l’entrata in vigore del decreto del Ministero della Giustizia n. 140 del 24 settembre 2014, la figura deve essere ricoperta da soggetti abilitati da enti e istituti di formazione; e quindi frequentare un corso di formazione professionale della durata di almeno 72 ore, e corsi annuali di aggiornamento di 15 ore; il contenuto delle attività è di tipo teorico-pratico, e la formazione deve essere curata da un responsabile scientifico. Il corso fornisce conoscenze riguardanti le problematiche in tema di spazi comuni, la normativa urbanistica, la contabilità, le regole di ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali e la sicurezza degli edifici. Il luogo di svolgimento del corso dovrà essere una delle sedi abilitate, presenti in tutta Italia.

 

Nomina

È prevista dal codice civile italiano, che all’art. 1129 recita:

«Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario. (…) L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità…»

Dunque l’amministratore può essere nominato:La legge quindi non prevede sanzioni per i condomini che non provvedano alla nomina di un amministratore, ma un solo condomino (o l’amministratore uscente) può rivolgersi al Tribunale e ottenere la nomina giudiziaria di un amministratore.

• dall’assemblea dei condomini, con la dovuta maggioranza;
• in difetto, ove i condomini siano almeno nove e l’assemblea non vi provveda, o non si raggiunga una maggioranza su nessun candidato, dal tribunale ordinario, in sede di volontaria giurisdizione.

La nomina dell’amministratore fatta dal costruttore e/o venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito di acquisto, è nulla. La nomina dell’amministratore è vincolata alla legge: è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (cioè 500 millesimi su 1.000, cfr. art. 1136, secondo comma, c.c.). La stessa maggioranza, secondo la passata giurisprudenza, è necessaria per confermare l’amministratore per un altro anno. Si sta formando però una giurisprudenza che, per la sola riconferma, ritiene sufficiente la maggioranza ridotta di un terzo. Si veda sul punto Trib. di Roma n. 10701/09. Infatti, nella lettera della legge, troviamo una distinzione tra la nomina e la revoca dell’amministratore (art.1136, comma 4) e conferma dell’amministratore (art.1135, comma 1, punto 1), ove si ponga un diverso significato tra nomina e conferma.

 

Compenso

Il codice civile all’art. 1135 dispone che l’assemblea di condominio provveda alla conferma dell’amministratore e all’eventuale retribuzione. In base all’art. 1709 c.c. il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice. L’art. 2260 c.c. recita che i diritti e gli obblighi degli amministratori sono regolati dalle norme sul mandato, di conseguenza in base a un’interpretazione analogica il compenso dell’amministratore si presume dovuto se il contrario non è verbalizzato dall’assemblea di condominio al momento della nomina e nelle successive conferme.

Non è escluso che presti la sua opera a titolo gratuito, ad esempio quando trattasi di un condomino. La giurisprudenza ha chiarito che l’incarico si presume retribuito fino a prova contraria.

Se non è stato concordato diversamente nella delibera di nomina, non spettano all’amministratore compensi per assemblee ulteriori a quella annuale (Cass. n. 3596 del 12/3/03) in quanto, a differenza di quanto avviene nelle assemblee delle società, esse costituiscono eventi accessori alla gestione ordinaria del condominio. Non esiste il concetto di assemblea straordinaria, perché non è prevista alcuna eventualità di voto, diritti dei partecipanti, o maggioranze di tipo diverso (salvo quella tra prima e seconda convocazione). Infatti in tali assemblee si decide sulle stesse materie di cui alle assemblee ordinarie.

Questione controversa è la sussistenza del diritto al compenso per i lavori straordinari, salvo concordato corrispondentemente nella delibera di nomina. La Cassazione non si è ancora pronunciata costantemente e le Corti di merito presentano indirizzi contrastanti. A tal riguardo, il pretore di Perugia (Pret. PG n. 9/98) individua nel 2% dell’importo dei lavori il giusto compenso per l’amministratore secondo gli usi correnti per l’esecuzione di lavori straordinari, poiché l’amministratore si impegna in misura superiore rispetto alle competenze stabilite per legge. Il Tribunale di Genova, al contrario, si è pronunciato nel senso che l’onorario contenga anche la gestione di eventuali lavori anche di rilevante entità (Trib. GE n. 1501/01), in quanto l’amministratore, qualora rilevi che il compenso non gli appaia più congruo, può sempre dimettersi. L’Assemblea dei condomini, contratta e approva le proposte preventive presentate dai candidati. Queste proposte usualmente possono stabilire il compenso, a tariffa (con tariffazione per ogni singola attività), forfettizzato (con una somma stabilita inizialmente), o misto (un compenso forfettario con previsione di somme ulteriori in ipotesi di lavori o assemblee straordinarie). La giurisprudenza ha chiarito che non è ammesso alcun tariffario concordato tra amministratori o associazioni di amministratori, accordo che sarebbe altrimenti prova di una condizione di cartello di imprese, vietato dalla legge sulla libera concorrenza. L’Antitrust ha vietato l’applicazione di tariffari collettivi.

 

Cessazione e revoca

L’incarico dell’amministratore di condominio cessa nei casi in cui vi sia:

• revoca da parte dell’assemblea condominiale;
• revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria competente;
• dimissioni volontarie;
• nomina di altro amministratore.

La revoca può avvenire dall’assemblea condominiale, con la stessa maggioranza necessaria per la nomina, anche senza motivo (art. 1136 del codice civile). Tuttavia, secondo diversi giuristi, i condomini hanno l’obbligo di provvedere a corrispondere il compenso fino alla fine della durata contrattuale concordata, al massimo un anno.

La revoca da parte della autorità giudiziaria, su istanza di uno o più condomini, può avvenire nei seguenti casi (ex art. 1129 e art. 1131, comma 4, c.c.):

• L’amministratore di condominio ha ricevuto un atto giudiziario che non rientra nelle sue competenze e non ne ha dato tempestiva notizia all’assemblea (in questo caso è tenuto anche al risarcimento dei danni).
• Vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (ad esempio fatti che denotano che l’amministratore antepone interessi personali a quelli attinenti al condominio).
• Per due anni non ha reso il conto della sua gestione.

La riforma del condominio del 2012, ha specificato un elenco di casi che rientrano nella qualifica di gravi irregolarità che fanno scattare automaticamente la revoca giudiziaria (su richiesta di almeno un condomino):

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3) la mancata apertura e utilizzazione del conto di cui al settimo comma (conto corrente condominiale)

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) (tenuta del registro dell’anagrafe condominiale e dati di sicurezza e del registro dei verbali delle assemblee, fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso);

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (cioè i dati anagrafici e professionali dell’amministratore, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri dell’anagrafe condominiale e dei dati di sicurezza dei fabbricati e impianti del condominio, il registro dei verbali delle assemblee, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere copia da lui firmata)

Il provvedimento del Tribunale relativo alla istanza di nomina o di revoca dell’amministratore, anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra condomini, si risolve in un provvedimento di volontaria giurisdizione, cioè in un intervento sostanzialmente amministrativo, privo degli effetti di una vera e propria sentenza. Non si applicano, pertanto, le regole sulla condanna alle spese, che prevedono di regola il rimborso delle spese in favore del vincitore e a carico del perdente.

Le spese restano dunque a carico delle parti che le hanno anticipate (Cass. 26-09-2005, n. 18730, Cass. 30.3.2001 n. 4706).

Di rilievo è la novità che l’amministratore revocato giudiziariamente non può più essere nominato dalla assemblea, anche se la maggioranza lo volesse, contro il desiderio dei condomini che hanno agito giudizialmente (art. 1129, comma 13 c.c.).

 

Le competenze

Giuridiche:

L’amministratore professionista deve conoscere le norme del codice civile che regolano la materia e tutte le norme che possano in qualche modo coinvolgere il condominio nei suoi aspetti civilistici e penalistici.

L’aggiornamento continuo consente una conoscenza approfondita delle norme sulla responsabilità civile, sui vari aspetti del diritto di proprietà (confini, immissioni, ecc.) e degli altri diritti reali (uso, abitazione, usufrutto…), oltre che dei diritti sulle obbligazioni e di credito, diritto di garanzia (pegno e ipoteca), diritti sulle cose mobile e immobili.

Inoltre dovrà avere conoscenze in ambito assicurativo e urbanistico, con piena conoscenza delle norme comunali che possono modificare o disciplinare in maniera difforme dalla normativa generale.

Dovrà avere anche conoscenze approfondite in materia psicologica e di mediazione, il nuovo strumento di conciliazione obbligatoria per le materie condominiali.

Infine, altre competenze da possedere sono quelle tecniche, fiscali e contabili.

L’amministratore condomino può delegare tutti i compiti descritti, separatamente, o a gruppi, a professionisti competenti per i specifici settori, rimanendo però il titolare dell’incarico. Sostanzialmente all’amministratore condomino è richiesta la diligenza del buon padre di famiglia, ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.

 

Tecniche:

L’amministratore professionista deve avere le competenze tecniche per affrontare le discussioni con gli altri professionisti in merito ai progetti di ristrutturazione e agli interventi ordinari e straordinari da effettuarsi nel fabbricato compresi i progetti esecutivi implementati dalle imprese.

Gli artt. 1124, 1125, 1126 c.c. citano altri esempi come:

• manutenzione e ricostruzione delle scale;
• manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai;
• lastrici solari.

L’amministratore deve avere le competenze tecniche per affrontare le discussioni con le imprese nei lavori da eseguirsi su tutti gli impianti e i beni elencati come esempi al punto 3 dell’art. 1117 del codice civile come:

• impianto di centrale termica condominiale per la produzione e distribuzione dell’acqua calda da riscaldamento e dell’acqua calda sanitaria (caldaia, bruciatore, vasi di espansione); caldaie a condensazione oppure coogeneratori per la contemporanea produzione di energia elettrica;
• impianto di contabilizzazione del calore (ripartitori);
• impianto di sicurezza antincendio (estintori, attacchi vigili del fuoco, idranti, porte tagliafuoco, pressurizzatori, splinker);
• impianto di raffrescamento;
• impianto del teleriscaldamento;
• impianto di sollevamento (ascensore e barriere architettoniche);
• impianto idraulico generale (rete fognaria, fosse biologiche, degrassatori delle cucine, sifoni firenze, acque chiare e acque nere);
• impianto di autoclave (cisterne, pompe modulanti, verifica della potabilità dell’acqua);
• impianto delle pompe sommerse (per il sollevamento delle acque dai piani sotto il livello stradale) e gruppo di continuità;
• impianto dei pannelli solari condominiali per la produzione dell’acqua calda sanitaria (cisterne, distribuzione, pompe e contabilizzatori dei consumi);
• impianto fotovoltaico condominiale per la produzione dell’energia elettrica (allacciamento alla rete pubblica/inverter);
• impianto elettrico (protezione dell’impianto con differenziali e magnetotermici);
• impianto televisivo del digitale terrestre e satellitare;
• impianto citofonico e di videosorveglianza;
• impianto di messa a terra;
• impianto automatico (cancelli motorizzati radiocomandati);
• impianto d’irrigazione dei giardini (manutenzione e potatura periodica dell’area verde come piante e alberi; cura dell’arredo);
• impianto di esercizio della piscina condominiale.

 

Contabilità:

L’amministratore inoltre deve tenere la contabilità del condominio. L’assemblea condominiale delibera sulle spese necessarie per la manutenzione e conservazione delle parti condominiali; i proprietari sono responsabili in solido e i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini (art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile).

Per la tenuta dei conti di un condominio sono necessarie competenze in materia di contabilità per la registrazione:

• dei versamenti dei condomini;
• delle fatture dei fornitori;
• dei pagamenti ai fornitori;
• delle spese su addebiti personali;
• dei versamenti delle ritenute d’acconto (codici tributo);
• dei pagamenti immediati (spese bancarie, scontrini, offerte sala assemblea);
• dei rimborsi ai condomini;
• dei crediti e delle entrate varie;
• dei giroconti;
• delle spese anticipate dall’amministratore;
• delle spese condominiali e personali a preventivo;
• dei fondi di riserva;
• degli addebiti personali per bollettini, postali e interessi per rate non versate;
• della tenuta dell’inventario di magazzino.

Per il corretto movimento dei debiti e dei crediti ogni registrazione è associata a una tabella millesimale in quanto, come stabilito dagli artt. 1123, 1124, 1125, 1126 e soprattutto 1117 c.c., le spese sono ripartite in proporzione all’uso della cosa comune e quindi, per ogni registrazione, la spesa deve essere ripartita tra il gruppo di condomini che ne trae utilità, cioè paga chi può usare e non necessariamente chi è soltanto proprietario, e l’uso è potenziale; le spese delle pulizie sono a carico dell’appartamento anche se non è abitato.

Alla fine di ciascun anno l’amministratore predispone il rendiconto di gestione condominiale. In esso sono riportate le entrate e le uscite di cassa, la situazione dei crediti e debiti del condominio e di ogni condomino e il prospetto dei conti correnti e dei fondi di riserva.

Nel caso di registrazione di una fattura, sono necessarie le seguenti 6 operazioni:

• Registrazione nella contabilità del software gestionale della prima nota (movimentazione dei debiti/crediti in funzione del gruppo di condomini che trae utilità dalla fornitura di beni e/o servizi);
• Registrazione nella contabilità del software gestionale della seconda nota in modalità da eseguire (movimentazione dell’uscita di cassa nel solo software gestionale);
• Registrazione nella contabilità della seconda nota in modalità eseguita (operazione che si svolge con l’allineamento del software per la gestione della contabilità con l’uscita di cassa dal conto corrente bancario tramite i specifici file formato .CBI; funzione di importa ed esporta)
• Registrazione in contabilità del software della ritenuta d’acconto solo quando l’uscita di cassa è avvenuta dal conto corrente bancario;
• Pagamento della ritenuta d’acconto da effettuarsi entro il 16 del mese successivo (da svolgere con l’allineamento del software gestionale con il conto corrente bancario tramite file.CBI; funzione di importa/esporta);
• Estrazione della quietanza (accettata o rifiutata) che nei giorni successivi al pagamento il sistema elettronico dell’Agenzia delle Entrate deposita nell’Home Banking (oppure viene depositata sul sito dell’Agenzia nell’account personale).

Le ritenute d’acconto devono essere riepilogate nel mod. 770. Tale modello va inviato all’Agenzia delle Entrate con procedura telematica.

Quasi tutti i software per la gestione della contabilità dispongono delle funzioni di importa ed esporta d’interfaccia con l’Home Banking e i software messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, di cui Entratel è il più importante. L’Agenzia delle Entrate riconosce l’amministratore di condominio come l’intermediario finanziario e rilascia la password, costituita da 20 cifre, di cui le ultime 4 di controllo, per la generazione, nell’ambiente di sicurezza di Entratel, della doppia chiave asimmetrica necessaria per l’invio del mod. 770. La chiave asimmetrica privata va salvata su un dispositivo di archiviazione di massa protetta da una password personale propria, mentre la chiave asimmetrica pubblica va trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate insieme con la ulteriore password relativa all’account che l’amministratore riceve in busta chiusa presso gli sportelli della stessa Agenzia la prima volta che viene accolta l’autorizzazione a operare. La ricevuta di corretta trasmissione telematica della chiave pubblica deve essere conservata; infatti la doppia chiave asimmetrica ha validità triennale e, per evitare di perdere l’intera autorizzazione a operare, una nuova chiave deve essere rigenerata entro la scadenza. Prima però si deve avere cura di cancellare la vecchia, che potrà essere ritrovata utilizzando l’apposito motore di ricerca che l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione all’interno del proprio account, immettendo, nel campo di ricerca, i dati scritti nella ricevuta di trasmissione.

Il file del mod. 770, come verifica che sia nel formato corretto per l’invio telematico con Entratel, richiede il filtraggio da un altro modulo software di controllo specifico che ogni anno l’Agenzia delle Entrate, alcune settimane prima della scadenza dell’adempimento fiscale, mette gratuitamente a disposizione sul suo sito internet. La procedura relativa a tale invio si conclude quando l’elaboratore elettronico dell’Agenzia, alcuni giorni dopo la trasmissione, emette la ricevuta relativa, che deposita sul sito, nell’account personale. I formati della ricevuta sono .RCC oppure .rel.p7m e devono essere scaricati e visualizzati facendo uso di Entratel e della coppia di chiavi asimmetriche dell’ambiente di sicurezza. La ricevuta conferma la sola corretta trasmissione del mod. 770. La regolarità della dichiarazione e dei dati in esso contenuti arriva solo l’anno successivo; fatture, quietanze e dichiarazioni dovranno essere conservati per eventuali successivi controlli fiscali.

 

Responsabilità fiscali

Va premesso che, nessuna legge vieta, con specifica delibera assembleare, di indicare come rappresentante fiscale un condomino oppure un professionista competente del settore, diverso dall’amministratore condominiale. In tal caso, l’amministratore condominiale fornira al rappresentante fiscale informazione tempestiva su ogni pagamento e garantirà la capienza per i prelievi, autorizzati dal rappresentante fiscale, operati dall’Agenzia delle Entrate. Notare che molti amministratori già incaricano un fiscalista appositamente per tale gestione, restando però il rappresentante fiscale. La separazione della figura della rappresentanza fiscale da quella della amministrazione, permette un puntuale controllo sull’operato contabile dell’amministratore e una maggiore sicurezza sul rispetto degli obblighi fiscali, essendo coinvolte due persone separate.

Ritenute d’acconto: Il condominio è soggetto sostituto d’imposta e quindi il rappresentante fiscale (in genere l’amministratore), per conto del condominio stesso, è tenuto a effettuare e versare le ritenute di acconto entro il 16 di ogni mese. In caso di mancato o ritardato versamento di tale ritenuta il condominio è soggetto a sanzioni e interessi di mora.

Certificazioni sostituto d’imposta: Il rappresentante fiscale ovvero l’amministratore, deve inviare le certificazioni sostituto d’imposta a fornitori, lavoratori autonomi e dipendenti entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti.

Dichiarazioni sostituto d’imposta: Il rappresentante fiscale ovvero l’amministratore, deve inviare annualmente all’Agenzia delle Entrate, con mod. 770, le dichiarazioni riguardanti le ritenute effettuate e i relativi versamenti.

Il quadro AC del modello unico:

L’amministratore di condominio che risulta in carica al 31 dicembre deve comunicare all’Anagrafe tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare trascorso e i dati identificativi dei relativi fornitori. Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomini, supercondomini, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a euro 258,23 a qualsiasi titolo.

Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti, si deve distinguere tra cessioni di beni e prestazioni di servizi. Per le cessioni di beni, la regola generale stabilisce che tali operazioni si considerano effettuate:

• nel momento della stipulazione dell’atto, se riguardano beni immobili;
• nel momento della consegna o spedizione, se riguardano beni mobili.

Per le prestazioni di servizi il momento di effettuazione è costituito dalla data di pagamento dei corrispettivi. Il pagamento si considera realizzato quando il prestatore ha l’effettiva disponibilità delle somme spettanti.

Pertanto, se è un acconto, l’operazione si considera effettuata nei limiti dell’importo pagato. La comunicazione avviene a mezzo della compilazione del quadro AC del mod. UNICO dell’amministratore, denominato “Comunicazione dell’amministratore di condominio”. L’obbligo di presentare il Quadro AC sussiste anche nel caso in cui, nell’ambito di un condominio con non più di otto condomini, pur non obbligatoria, la carica di amministratore sia stata conferita. In mancanza di nomina dell’amministratore l’obbligo anzidetto non trova applicazione. In caso di amministrazione di più condomini da parte di un unico soggetto, deve essere compilato un quadro AC per ciascun condominio. Qualora sia necessario compilare più quadri in relazione a uno stesso condominio, i dati identificativi del condominio devono essere riportati su ogni quadro. Nel caso in cui l’amministratore rediga il mod. 730 come propria dichiarazione dei redditi oppure sia esonerato dalla presentazione della medesima, egli deve presentare il quadro AC, unitamente al frontespizio dell’UNICO, con gli stessi termini e modalità di quest’ultimo. Nel Quadro AC vanno elencati:

• per il condominio: il codice fiscale o la partita Iva, la ragione o denominazione sociale, l’indirizzo e il codice di natura giuridica;
• per ogni fornitore: cognome, nome, data e luogo di nascita, se persona fisica; ragione o denominazione sociale, codice fiscale o partita Iva, domicilio fiscale, importo di acquisti di beni e di servizi effettuati nell’anno d’imposta, se altro soggetto.

 

Attribuzioni, doveri e poteri:

L’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c., ha l’obbligo di:

1. eseguire le deliberazioni dell’Assemblea dei Condomini e curare l’osservanza del Regolamento di Condominio;
2. disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3. riscuotere i contributi e pagare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4. compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Inoltre, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Osservanza del regolamento condominiale:

• Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l’amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130, comma 1 c.c.) a curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità e all’abitabilità dell’edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell’articolo 70 disp. att. c.c, anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento ove lo stesso preveda tale possibilità.

Atti conservativi delle parti comuni:

• Non rientra tra gli atti che un amministratore può compiere senza autorizzazione dell’assemblea la stipula di un contratto di assicurazione sull’edificio, in quanto l’art. 1130 c.c., obbligando l’amministratore a eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi o condomini) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile: tra questi non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio.

Dunque l’amministratore per assicurare l’edificio (attività opportuna) dovrà chiedere e ottenere, prima, l’approvazione dell’assemblea.

 

Assemblea di condominio

L’assemblea di condominio, nell’ordinamento giuridico italiano, è l’organo deliberante del condominio, disciplinato dagli art. 1135, 1136 e 1137 del codice civile italiano.

 

Soggetti legittimati a partecipare

Tutti i condomini hanno titolo per partecipare all’assemblea, e pertanto vanno avvisati nelle forme dell’art. 67 disp. att. del Codice civile.

L’assemblea non può deliberare, se non risulta che tutti i condomini sono stati invitati a parteciparvi. In proposito, l’art. 10 della legge n. 392 del 1978 sancisce che il conduttore ha diritto di voto (in luogo del proprietario dell’appartamento) nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria

 

Competenze

Essa decide su:

• gestione ordinaria delle parti comuni del condominio
• manutenzione straordinaria;
• nomina e revoca dell’amministratore di condominio;

 

Convocazione

Per i motivi di cui prima, è ottima cosa invitare i condomini con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. La convocazione deve contenere l’ordine del giorno. A decorrere dalla ricezione dell’avviso e la data dell’assemblea in prima convocazione devono intercorrere non meno di 5 giorni (Trib. Milano 7 maggio 1992, Sez. VIII). Si conterà quindi il giorno nel quale l’avviso di convocazione sarà stato depositato nella buca delle lettere del condomino o comunque sia entrato nella sfera di conoscibilità dello stesso fino al giorno prima dell’assemblea prevista in prima convocazione.

Ad esempio, qualora l’avviso fosse stato recapitato il 1º giorno del mese, l’assemblea in prima convocazione non potrà tenersi prima del 6º giorno dello stesso mese, ovvero, potrà tenersi, ma le deliberazioni assembleari saranno annullabili ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile su istanza dei dissenzienti o assenti, qualora non ritualmente convocati. L’assemblea deve essere convocata in sede ordinaria almeno una volta l’anno, per approvare il bilancio e confermare o meno l’amministratore.

Può essere convocata in sede straordinaria ogni volta che sia necessario, dall’amministratore o da almeno due condomini, per discutere di argomenti urgenti.

Una cosa che non tutti sanno è che le assemblee straordinarie, secondo la Cassazione, non devono essere retribuite a parte: esse sono già comprese nell’onorario dell’amministratore

La seconda convocazione non può tenersi il medesimo giorno solare della prima, tuttavia l’amministratore può dare in un’unica comunicazione tutte le date di convocazione. Nel caso si debba procedere a convocare più assemblee in tempi brevi, l’amministratore può convocare gli aventi diritto con un unico avviso.

 

Contenuto della convocazione

La convocazione deve avvenire per mezzo di raccomandata, posta elettronica certificata o consegnata a mano. Deve contenere tutte le indicazioni dell’ordine del giorno.

 

La delega del condomino

Ogni condomino può intervenire in assemblea in proprio oppure a mezzo di un rappresentante. Laddove il regolamento di condominio non preveda particolari regole, chiunque (condomino o estraneo) può essere delegato. Dal 18 giugno 2013 non può più essere delegato l’amministratore.

Il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega. Il condomino è rappresentato in toto dal delegato, a meno che la delega non contenga, insieme alle istruzioni, anche dei limiti. Ad ogni effetto di legge, il condomino rappresentato è come se fosse presente.

 

La maggioranza

Ai fini della validità della delibera, è sufficiente raggiungere la maggioranza dei millesimi (ossia la maggioranza dei condomini). La validità delle delibere si estende a tutti i condomini, anche quelli assenti o in disaccordo (ferma restando la facoltà di impugnare la delibera). Le norme relative alla validità della costituzione dell’assemblea e alla validità delle delibere sono inderogabili (art. 1138 Codice civile). Ogni condomino, assente o dissenziente, può impugnare la delibera entro 30 giorni, ex art. 1137 c.c. I 30 giorni decorrono dalla data dell’assemblea, per i presenti e dissenzienti, e dalla data della ricezione del verbale per gli assenti. Tale termine di decadenza non si applica alle assemblee non annullabili ma nulle.

Rispetto alla legge le maggioranze cambiano dalla prima convocazione alla seconda convocazione. È prassi comune fare solo la seconda convocazione perché in caso di assenza dei partecipanti, o disaccordo su alcuni punti, la maggioranza la si può trovare con numeri più esigui.

 

Bilancio condominiale

Il bilancio condominiale è il documento contabile con il quale viene rappresentato ai partecipanti al condominio il rendiconto della gestione svolta dall’amministratore (ovvero l’esposizione delle spese sostenute durante il suo mandato elencate e ripartite fra le unità immobiliari), la situazione patrimoniale (crediti e debiti) e la situazione di cassa (bilancio delle entrate e delle uscite verificatesi nel periodo preso in considerazione).

 

Bilancio Consuntivo e Riparto millesimale Consuntivo

Un bilancio ha un esercizio che può essere coincidente con l’anno solare (01/01 – 31/12) o meno (es. 01/10 – 30/09). La scelta è in quanto stabilito dal regolamento di condominio.

Il bilancio, presentato ai condomini, è composto dal Bilancio Consuntivo e dal Riparto millesimale Consuntivo (prospetto nel quale vengono ripartite le spese a tutte le unità immobiliari secondo le tabelle millesimali o altro criterio previsto dal regolamento), si viene a conoscenza di come le somme versate sono state spese, e di conseguenza se sono state insufficienti oppure se sono state in eccedenza. Tale differenza viene denominata Conguaglio e può essere attivo o passivo, ovvero a credito o a debito dei condomini.

 

Bilancio Preventivo

Unitamente al bilancio Consuntivo si presenta ai condomini il Bilancio Preventivo (trattasi di un elenco delle voci di spesa previste con relativi importi, il cui totale corrisponderà alla somma complessiva che sarà riscossa durante l’anno cui si riferisce) in base al quale si delineano le spese che dovranno essere sostenute nel corso dell’esercizio. Dal riparto spese, nel quale sono iscritte le voci di spesa e le cifre previste per ognuna, si calcola il versamento delle somme necessarie alla gestione in via anticipata secondo lo stato di riparto approvato dall’assemblea.

Il confronto fra il consuntivo e il preventivo relativi allo stesso esercizio è utile per verificare gli scostamenti delle spese – in aumento o in diminuzione – dalle previsioni. Tali scostamenti dànno luogo al conguaglio.

 

Conguaglio

È importante distinguere le somme dovute a preventivo dalle somme da pagare a consuntivo. La loro differenza è il conguaglio.

 

Riparto millesimale consuntivo

Tanto premesso, nell’ambito della verifica consuntiva, in allegato al Bilancio Consuntivo di ogni anno è presente il Riparto millesimale consuntivo: in tale prospetto sono riportati i totali di spesa per ogni singola tabella di riparto, che sommati danno origine all’importo complessivamente imputato ad ogni condomino; tale importo viene messo a confronto con il totale delle quote versate a preventivo per rilevare il Conguaglio che, come osservato in precedenza, potrà essere a credito del condomino o a debito del condomino. È consuetudine, ma non regola vincolante, che le spese siano riportate con cifre anteposte il segno ( ) e gli incassi o quote a credito dei condomini (-). Tale impostazione può variare o essere invertita in base alle impostazioni dei software gestionali ad uso dei vari amministratori. Ad oggi non esistono modelli pre-impostati per la redazione di un rendiconto che un amm.re debba seguire.

I condomini potranno richiedere all’amministratore, previo appuntamento, l’esibizione dei giustificativi contabili oggetto dei movimenti nel rendiconto a loro consegnato.

 

Saldo

Nella parte conclusiva del bilancio consuntivo può essere riportata la situazione riepilogativa della gestione con il rapporto entrate/uscite – il saldo – evidenziato il saldo della gestione precedente ed i versamenti incassati e la consistenza di eventuali fondi cassa. Tale conteggio porta al saldo di gestione.

 

Disavanzo di cassa

Il disavanzo di cassa è rappresentato da uno scoperto del conto corrente certificato dall’estratto conto di fine periodo dal quale si evince l’importo negativo. Non può essere utilizzato per evidenziare anticipazioni dell’amministratore calcolate come totale a pareggio in bilancio e non riscontrabili da versamenti sul c/c condominiale o nelle entrate condominiali.

 

Debito

Nei debiti dovranno essere inserite le spese non pagate, i fondi di riserva (fondo cassa, TFR, ecc., con separata indicazione dell’eventuale incremento dell’anno) ed eventuali ulteriori debiti a vario titolo.

Il bilancio è approvato dall’assemblea con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c.

Cambiare amministratore è una scelta difficile.

Oggi non bastano la buona volontà e l’improvvisazione per amministrare i condomini. Sono necessarie una costante formazione che sia coerente con le attuali normative, una preparazione manageriale per rispondere adeguatamente alle esigenze dei condòmini e l’applicazione della deontologia professionale.

Scegliere un nuovo amministratore per il tuo condominio non è facile e spesso i condòmini procedono per tentativi che possono determinare situazioni particolarmente complesse e rischiose: con la legge n. 449 del 27 dicembre 1997 il condominio è diventato sostituto d´imposta e in quanto tale è tenuto a rispettare importanti adempimenti fiscali.

Deve effettuare e versare le ritenute di acconto, ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura soggetti alle ritenute stesse con rilascio della relativa certificazione, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d´imposta (modello 770).

L´amministratore, in qualità di rappresentante legale del condominio, ha l’obbligo di inviare telematicamente le documentazioni.

Quanti, improvvisandosi amministratori, sono a conoscenza della normativa fiscale?

Quanti sono a conoscenza degli adempimenti in materia di sicurezza?

L’amministratore di condominio non deve essere un passacarte, ma un consulente che ha una visione a 360 gradi di ciò che ruota intorno al condominio per offrire ai condòmini il supporto che si attende da un professionista.

Noi abbiamo la certezza di offrire servizi professionali di qualità. Chiedi un preventivo gratuito.

 

Operiamo anche in Provincia di Torino

I nostri punti di forza nell’amministrazione dei condomini

1. Operiamo indagini di mercato per selezionare le migliori offerte tra i fornitori (garantendone la conformità alla normativa vigente);

2. Applichiamo i principi deontologici suggeriti dalla Confedilizia;

3. Il nostro coinvolgimento non si limita alla gestione del condominio, ma ci adoperiamo per risolvere le problematiche, guidando i Condòmini nelle loro scelte;

4. Disponiamo di software gestionali aggiornati che ci permettono di ottimizzare le ore uomo spese per ogni condominio;

5. Ogni anno presentiamo in assemblea una relazione tecnico-finanziaria con l’obiettivo di ottimizzare i costi della gestione;

6. Firmiamo digitalmente i documenti trasmessi via email (es. Verbali d’assemblea) dando modo ai Condòmini che lo desiderano di abbattere le spese postali.

Amministrazione Condomini.

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Ormai se ne parla da tempo e precisamente da Maggio 2020 quando è stato ufficializzato il decreto legge n° 34, più conosciuto come Decreto Rilancio: stiamo parlando del super bonus 110%, lo strumento incentivo per la riqualificazione energetica.

Ma, a più di un anno dalla data da cui è possibile usufruirne, permangono ancora dubbi e perplessita che, in questo articolo, cercheremo di dissipare, spiegando cos’è, perchè è stato previsto e come funziona.

 

Il Super Bonus che piace all’ambiente, agli italiani e alle aziende

Tutti gli edifici di nuova costruzione sono vincolati a delle regole di ecosostenibilità: è obbligatorio, infatti, che il riscaldamento/raffreddamento/produzione di acqua calda utilizzino una fonte di energia rinnovabile per almeno il 50%.
In Italia, però, si costruisce poco: la maggior parte degli edifici insistenti sul nostro territorio risale ad oltre 40 anni fa ed è ben lontano dalla classe energetica A, assestandosi per lo più nella classe energetica peggiore e cioè la G.
Ed ecco perchè è stato previsto il super bonus 110%: l’ambiente non può più tollerare emissioni di questo calibro e qualcosa va fatta per salvaguardare il nostro habitat.

Oltre che all’ambiente, il Super Bonus piace anche agli italiani che con la crisi economica, hanno poco potere d’acquisto e hanno sempre rimandato tutti gli interventi di rinnovo, riqualificazione e ristrutturazione. L’incentivo, infatti, permette al cittadino diverse soluzioni, tutte convenienti:

• la restituzione dell’importo versato per sostenere i lavori, con un ulteriore 10 %, recuperabile in 5 anni sotto forma di detrazione sulle tasse;
• lo sconto in fattura immediato del 100%, per cui l’intervento di riqualificazione sarà gratuito
• la cessione del credito alla ditta che ha effettuato i lavori o alla propria banca

Anche le aziende del settore hanno beneficiato di questo bonus e non solo direttamente (con lo sgravio fiscale) ma anche indirettamente in quanto – per i motivi di cui sopra – interventi di tale portata non si vedevano da tempo. Per cui un aumento della mole di lavoro e, di conseguenza, anche una crescita del fatturato.

 

Come funziona il Super Bonus 110 %?

L’incentivo contenuto nel Decreto Rilancio viene concesso agli edifici unifamiliari con riscaldamento autonomo e agli edifici plurifamiliari (palazzi e condomini) con il riscaldamento centrale, purchè gli interventi permettano di migliorare la classe energetica di almeno due punti.

Ad essere coperte sono le spese che verranno sostenute per tale obiettivo nelle date comprese tra il 1° Luglio 2020 fino al 31 Dicembre 2021 riguardanti:

• lo studio di fattibilità (se il Superbonus spetta ovviamente) coibentazione
• impianti di riscaldamento
• impianti di raffreddamento
• impianti di produzione di acqua calda sanitaria infissi
• interventi di adeguamento ai criteri antisismici

Chiaramente, per ogni voce viene coperto sia l’acquisto di materiali che la posa in opera.

L’accesso al super Bonus, nel caso di persone fisiche, è limitato a massimo due unità immobiliari mentre in caso di condomini hanno diritto alla detrazione anche coloro che posseggono solo pertinenze, come per esempio le cantine, i garage, i box etc. Resta inteso che per usufruire di questo incentivo, bisogna avere titolo sull’immobile e quindi essere proprietari, usufruttuari, locatari o comodatari (anche se in questi ultimi due casi, serve il consenso del proprietario) ed effettuare il pagamento (salvo nel caso dello sconto in fattura) con metodo tracciabile, quindi bonifico parlante.

Per ultimo, è necessaria una precisazione: l’accesso a questo tipo di incentivo non è qualcosa di fattibile in autonomia. Volenti o nolenti, è necessario affidarsi a personale specializzato come un termotecnico, un esperto fiscale, un tecnico (ingegnere, geometra o architetto) e per ultimo il tecnico per l’asseverazione. L’asseverazione è il documento necessario per documentare e certificare il diritto ad avere il rimborso (sia esso sconto fiscale, sconto in fattura o cessione del credito). Per cui, l’ideale è affidarsi a qualcuno di fiducia per poter espletare tutti gli adempimento ed evitare il rischio di perdere questa importante agevolazione.