Parti comuni condominio: cosa devi sapere

Le parti comuni di un condominio sono, ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, le parti dell’edificio che devono essere considerate in comunione tra tutti i condomini. Le parti del palazzo destinate all’uso comune sono il suolo, la facciata, il tetto, l’androne, le scale, i cortili e il portone. Le aree riservate ai servizi comuni sono, invece, lavanderie, sottotetti, stenditoi e portierato. Sono comuni anche alcuni macchinari che quotidianamente vengono utilizzati dai residenti come: ascensori, impianti del gas, riscaldamento, corrente, acqua e fogna.

Nell’articolo, tuttavia, si procede ad un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa di tutto ciò che rientra nel concetto di “parte comune”. Un concetto che assume un’importanza non indifferente per l’esistenza stessa del condominio.  Parti e servizi comuni, infatti, sono la principale fonte di litigio tra i condomini.

Per evitare di incorrere in possibili abusi di vicini di casa poco accorti ai propri limiti, è utile e necessario conoscere appieno i diritti e i doveri che la legge e i regolamenti condominiali assegnano a ciascun condomino. In particolare serve conoscere la destinazione d’uso e le modalità d’impiego delle parti comuni. Da qui sorge il problema della ripartizione delle spese sulle parti comuni e la possibilità di modificarne la destinazione d’uso.

Spese condominiali: cosa sono e a chi spettano

Le spese condominiali, come anticipato, sono lo strumento attraverso il quale è possibile gestire e garantire il mantenimento delle parti comuni assicurando l’esistenza del condominio stesso. Tutti i condomini sono obbligati al pagamento di un contributo per far fronte alle spese condominiali e nessuno è escluso. In caso di ritardo, morosità o mancato pagamento, l’amministratore di condominio può agire in autonomia per il recupero di crediti condominiali dapprima a livello stragiudiziale e poi con decreto ingiuntivo. Se i condomini non ottemperano al pagamento delle spese dovute, tale atteggiamento provoca un danno all’intera comunità condominiale impedendo lo svolgimento essenziale di servizi.

Ordinarie e straordinarie

Quando parliamo di spese condominiali dobbiamo fare la distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie. Le spese ordinarie sono quelle relative alla normale gestione e manutenzione dei beni comuni del condominio come la pulizia delle scale, del pianerottolo o del giardino; alla riparazione di serrature, alla sostituzione di lampadine ma anche a piccole opere di edilizia e compensi previsti per dell’amministratore. Le spese straordinarie, al contrario, sono gli interventi che non prevedibili e poco frequenti che possono interessare la vita del condominio. Si pensi al rifacimento della facciata condominiale e del tetto, la riparazione della caldaia.

Generali e particolari

Un’altra distinzione importante è quella tra spese generali e particolari.Le spese generali sono quelle comuni a tutti i condomini e uguali per tutti mentre, per quanto riguarda quelle particolari, la quota viene definita in base alla misura in cui un servizio o un impianto comune viene usato.Sono spese generali riguardano i lavori di manutenzione, riparazione, conservazione, consolidamento delle fondamenta e dei muri maestri, delle tubazioni e di tutte le parti comuni, inclusi gli onorari dei tecnici; i costi di pulizia e di manutenzione delle parti comuni e delle aree verdi, comprese le remunerazioni delle persone o delle imprese di ciò incaricate; i premi assicurativi, i costi di gestione relativi all’immobile, il compenso dell’amministratore; le imposte, i contributi e le tasse ai quali sono soggette tutte le parti comuni dell’immobile. Le spese particolari, sono previste dal Codice civile. Quando poi nel fabbricato vi siano più scale, cortili o impianti utilizzati solo da una parte dei condomini, le spese dovranno essere ripartite tra coloro che ne traggono vantaggio.

L’amministratore di condominio: una figura chiave

Una figura chiave all’interno della realtà condominiale è quella dell’amministratore di condominio, un professionista la cui presenza e azione risulta importante nella gestione ordinaria e straordinaria di molte questioni. I suoi poteri di garanzia permettono di incidere sul rispetto dei doveri e a favore del soddisfacimento dei diritti, sia del singolo chè della collettività.