Regolamento di condominio: è il codice civile a ispirarlo

Il regolamento di condominio è l’atto che regola tutte le norme riguardanti la vita nell’edificio. Dalle semplici norme comportamentali per non arrecare danni agli altri, alle regole in merito ad aree comuni, ripartizione dei costi, utilizzi, fiscalità, manutenzioni e ristrutturazioni.

In materia giuridica non è sancito esplicitamente n regolamento di condominio bensì delle norme che lo regolano, infatti, l’articolo 1138 del codice civile stabilisce che “Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione” semplice , quindi, comprendere come l’atto condominiale interno sia anche un patto bilaterale tra condomini e amministratore che fa fede alle leggi vigenti in materia di privacy, utilizzo di beni di terzi, condivisione di spazi, ecc.

Regolamento di condominio assembleare

l’adozione del regolamento di condominio è obbligatoria ove coesistano più di dieci unità di condomini e può essere richiesto anche da un solo condomino.

L’approvazione del regolamento deve avvenire mediante votazione per maggioranza con delibera dell’assemblea dei soci. Per quanto riguarda gli assenti alla votazione o i contrari rispetto al regolamento, il documento può essere impugnato secondo la legge facendo fede all’ex articolo 1107 codice civile che regola l’impugnazione delle delibere assembleari.

Tipologie di regolamento di condominio

I regolamenti condominiali non sono tutti uguali, in Italia nella fattispecie, ne esistono di tre diverse tipologie:

Regolamento Contrattuale

Questa tipologia di regolamento generalmente è stabilito dal legittimo proprietario dell’intero stabile che, in Italia, generalmente per come è strutturata l’economia dagli anni 70 ad oggi, coincide molto spesso con il costruttore. Il regolamento contrattuale di solito viene richiamato anche negli atti di acquisto delle unità immobiliari in modo da non creare equivoci ed affinché ogni condomino vi aderisca da subito, ancora prima di abitare l’unità. Il regolamento contrattuale o convenzionale è definito tale, perché viene adottato all’unanimità da tutti i condomini, che devono accettarlo obbligatoriamente al momento dell’acquisto, e perché si riferisce anche agli acquirenti successivi ed in materia di acquirenti successivi, la cassazione si è espressa nel 2016 sancendo la non obbligatorietà di trascrizione poiché citato, richiamato o allegato all’atto di compravendita.

Regolamento Assembleare

Come s’intende facilmente dalla nomenclatura, è il regolamento adottato dall’assemblea dei condomini con metodo maggioritario (1/2 1). Nata l’esigenza di un documento che regoli norme e comportamenti interni alla struttura comune, l’amministratore dovrà convocare l’assemblea per votare l’approvazione.

Il regolamento assembleare, una volta approvato, vincola tutti i condomini con gli stessi obblighi legali di una delibera. Questo genere di regolamento, però, è limitato solo ed esclusivamente a tutte le norme interne che regolano l’uso e le modalità di godimento degli spazi comuni e delle spese comuni, infatti, essendo una forma leggera di regolamento, facilmente modificabile con delibera dei condomini, non va trascritto o citato nel contratto di compravendita.

Regolamento Giudiziale

L’estrema ratio dei regolamenti condominiali, adottato in assenza di accordi tra le parti o di rigetto di stipula del regolamento da parte di uno o più condomini. Questa tipologia di regolamento non è molto comune ma, qualora qualche condomino voglia adire ad autorità giudiziali, il giudice può approvare il regolamento formato su iniziativa anche di un solo condomino, come previsto, appunto, dall’articolo 1138 del codice civile. Per questo motivo regolamento giudiziale o coattivo, poiché il giudice coattivamente vincola tutti i condomini con decorrenza immediata dalla sentenza.

Conclusione

Ogni regolamento, qualsiasi tipologia sia, va rispettato previa sanzione interna, talvolta anche molto onerosa, devoluta solitamente dall’amministratore al fondo previsto per le spese comuni. Fatta eccezione per i casi dolosi in cui si può adire a vie legali.

L’amministratore di condominio si fa garante del rispetto delle norme previste nel documento di regolamentazione e vigila che ogni condomino sia rispettoso nei confronti di cose e persone presenti nelle aree condominiali